Все земли в Российской Федерации имеют свое целевое значение. Это закреплено в Земельном кодексе Российской Федерации. Согласно ст. 7 ЗК РФ, сейчас в России земли подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Каждый вид земель предназначен для определенных целей. К примеру, на земле сельскохозяйственного назначения нельзя строить энергетический объект, а на землях лесного фонда размещать телевышку.

Определить категорию земель весьма просто: можно посмотреть информацию на публичной кадастровой карте, либо заказать выписку из ЕГРН.

При этом можно перевести земельный участок из одной категории в другую. Если владелец земельного участка решил начать строительство, он должен убедиться в том, что категория его земли позволяет возвести на ней определенный объект, а если желания в строительстве расходятся с документами на земельный участок, то можно начать процедуру перевода земли из одной категории в другую.

Для перевода земельного участка из одной категории в другую собственники зачастую идут в суд. Однако суды отказывают им в этой просьбе, поскольку, в соответствии с действующим законодательством, данный вопрос находится вне компетенции органов судебной власти (Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 18 августа 2009 г. № А68-

1276/2009 / Суд первой инстанции правомерно прекратил

производство по делу о признании недействующим постановления Администрации «О переводе земель, занятых лесами, ранее находившихся во владении сельскохозяйственных организаций, в категорию земель лесного фонда» ввиду его не подведомственности).

Процесс изменения категории земли регулируется ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». В большинстве случаев, менее затруднительно поменять категорию "земли запаса", практически невозможно – категорию "земли особо охраняемой территории", а также "лесного и водного фонда".

Приобретая землю под строительство определенного объекта (завода, фермы и т. д.), следует убедиться, что земельный участок относится к необходимой категории, либо имеется возможность ее изменить. А вот если орган власти отказывается осуществить перевод, его решение можно оспорить в суде (Определение Мосгорсуда от 30 января 2019 г. №4га/5-67/2019).

К коммерческой недвижимости обычно относятся нежилые объекты, используемые для извлечения прибыли. Хозяин такого объекта может либо использовать такое помещение для собственного бизнеса, либо сдавать его в аренду. Рассмотрим несколько важных аспектов.

Практика Верховного Суда Российской Федерации гласит, что заниженная стоимость недвижимости может свидетельствовать о недобросовестности покупателя.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в определении №305-ЭС21-21196 (5) от 04.08.2022 указала, что многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения: в случае, если одна из сторон объявит себя банкротом, то такая сделка может быть оспорена арбитражным управляющим как ничтожная.

Также юристы советуют не забывать о праве собственности на землю, на которой расположен объект коммерческой недвижимости. Если первоначальный собственник решит продать коммерческую недвижимость одному покупателю, а земельный участок, на котором эта недвижимость находится, другому покупателю, то, согласно позиции Верховного Суда РФ, такие сделки могут быть оспорены, поскольку они нарушают принцип единства судьбы земельных

участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В таком случае при отчуждении нежилого помещения в здании, находящемся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, также должна быть отчуждена и принадлежащая собственнику помещения доля в праве собственности на земельный участок.